Apertura y cierre de la trama es una sabia decisión-synnex

Apertura y cierre de la trama es una sabia decisión de la SINA la columna de este líder de opinión (micro carta pública, kopleader) columnista 杨红旭 abre la zona, el gobierno local (vender), los desarrolladores (de desarrollo), el Instituto de planificación (diseño) y compradores (propietario), todas las Partes, Sería un nuevo de las cosas, de repente todo lo que haces, ideas, tecnología, ideas, que de repente todo lo cambia de lugar.El enfoque racional debe ser de pequeña escala piloto: primero, la acumulación de experiencia lentamente después de la aplicación.¿Apertura y cierre de la trama es una sabia decisión un día, si la celda no paredes, sin portero, no la acera de estacionamiento, no es propiedad de la empresa, no en la industria, no el club, no el pequeño jardín, no pequeños toboganes, cómo te sentirías?¡La gente vive incómodo, la gente vive fuera muy cómoda!Personas con diferentes sentimientos de la gente, porque la gente en esta sociedad, en diferentes roles, entre propietarios y no propietarios, es de dos tipos de papel."Algunas opiniones sobre el fortalecimiento de la gestión del plan de trabajo del Comité Central del partido de la Ciudad, recientemente publicado, este es un documento de apoyo a la labor de la Conferencia de la reanudación de la ciudad central de 37 años, esbozó" trece cinco o incluso más tiempo de desarrollo urbano en China "hoja de ruta"."Dictamen" muy larga, este apartado incluye: planificación urbana en nuestro país la búsqueda de escala, no puede ahorrar área residencial de nueva construcción, por lo que la propuesta de nuestro país a la promoción de la construcción de barrios cerrados y, en principio, ya no residencial.El complejo de viviendas y se han construido la apertura gradual de unidades a la cuenta pública, caminos internos, la solución de problemas de diseño de la red de tráfico, promover el uso de la conservación de la tierra.Además debe establecer "una estrecha carretera, densa red ferroviaria" de diseño urbano, la construcción de autovías, carreteras y redes de carreteras y la rama del sistema de clasificación razonable.Esta noticia salió de inmediato en el conjunto de la sociedad, de golpe, el nuevo barrio no muro viejo distrito se rompe la pared, que viven en la zona de los actuales, de gran impacto.¿Imagínate, de diez años, veinte años después, la escena de apertura de la zona de sentir un poco de todo, no es increíble?Desde anoche hasta el día de hoy, mucha gente ha comentado, también hay que analizar muchos artículos, opiniones y también hablar de su propio bien.En general: la toma de decisiones en la dirección correcta, el camino es sabio.El nuevo distrito no está cerrado, y un poco más fácil.Pero la pequeña ha sido complejo residencial y la unidad para abrir, la más difícil.Si Quieres caminar por este camino, debemos dedicarle diez "escollo", una por una a.¿1, los obstáculos jurídicos, cómo romper?China está comprometido a convertirse en el Estado de derecho.El futuro Gobierno de transferencia de Homestead, en la transferencia de momento, completamente puede fijar condiciones previas, el desarrollo de la construcción en zonas abiertas, en las que los derechos de los compradores, no relacionados con el área pública.Sin embargo, la zona residencial que se construyó, la propiedad privada pertenece a todos los propietarios de clubes, tales como carreteras, área de piscina, en 2007 se aprobó la Ley de protección.No hay obligación de apertura exterior.El muro, y ahora debemos deshacernos de estas células es, en primer lugar, se debe buscar, jurídicamente defendible.¿2, los propietarios de los derechos de compensación, cómo?Como se ha señalado anteriormente, el barrio residencial construido, son los propietarios de bienes privados.Sin embargo, un paso atrás, por ley, en determinadas circunstancias, el Gobierno tiene el poder de intervención de la propiedad privada, como, por ejemplo, con el fin de reparar el metro, tiene derecho a la vivienda con la demolición.El artículo 42 de la ley: la necesidad de proteger el interés público, de conformidad con las disposiciones de la Ley de competencia y procedimiento para la confiscación de tierras y la unidad de todos los colectivos, personas, casas y otros bienes inmuebles.Esto significa que si el Gobierno insiste en que, para romper la valla ha sido la construcción de viviendas, que pertenece a la "necesidad de interés público" y, por lo tanto, no es un comportamiento ilegal.Si lo hace, entonces se crea otro problema, también establece el derecho de propiedad: la recaudación de la unidad, cada casa y otros bienes inmuebles, deberá dar traslado de compensación, salvaguardar los derechos e intereses legítimos se impone a personas.¿Entonces, cómo se compensa a los propietarios?¿Cómo establecer las normas?Como es sabido, la demolición de viviendas privadas, las normas de compensación muy por encima del precio de mercado en China, por lo que tiene el tipo de suelo de la riqueza la llamada "calle" y de los potenciales de gran riqueza de suelo llamada "clavo".Sin embargo, es personal para los resultados de la lucha de intereses privados.¿Para los intereses colectivos de una comunidad, los propietarios también los gastos de demolición para más, y que el colectivo de lucha?No es nada bueno.¿3, problemas de Seguridad, los habitantes de cómo resolver?La cuestión de la seguridad es un tema de mayor preocupación de los propietarios.Actuales de la comunidad, guardia de Seguridad, con muros y paredes en la zona superior de alta calidad, pero también con alambre de púas, red eléctrica (que normalmente no hay electricidad).Natural reduce significativamente la posibilidad de robo de los residentes.Tras el no de paredes, el ladrón puede facilita enormemente.De hecho, la situación actual de China, incluso con muros, guardia de Seguridad de la zona, a la parte inferior y superior, también está la seguridad de la red.Las celdas de seguridad residencial de baja calidad o no, puede ser de un piso a piso, todo el mundo está ventana, cada familia como la jaula.¿4. Cómo prevenir, detener,?En la actualidad, el número de automóviles en nuestro país, muestra un crecimiento explosivo.No tienen que ver con las ciudades secundarias, por no hablar de la Ciudad, con línea de tres o cuatro Condado, la ciudad y el campo, se llena con el coche.¿Entonces, qué coche?¡De hecho, la mayoría de la zona, la noche en la carretera estaba llena de autos, sólo tolera un coche único, con otro auto, cómo evitar que te auto!En el Centro de la gran ciudad, el coche no sólo ocupa toda la zona interior de la comunidad, incluso fuera de la carretera también llena de Beijing, especialmente en el caso.Por tanto, me preocupa un poco es que, una vez una pequeña pared abierta, en el Centro de la Ciudad, especialmente en la zona centro de la Ciudad, inevitablemente la escena de caos de estacionamiento, no a la zona de Seguridad, no de mando.Vamos, que de cabeza grande.Mientras que los residenciales más miserable, que tiene un garaje subterráneo, menos superficie de estacionamiento, y una vez abierto el muro, el suelo de la carretera por la noche debe parar lleno de autos.¿5, ricos amargo, sólo la inmigración?Abre el pequeño muro, un grupo de personas los más perjudicados: los ricos; un grupo de personas heridos: la clase media.Mientras que para los grupos de bajos ingresos, bajo nivel de barrio, sin efectos adversos significativos, pero tuvo un efecto positivo.Residenciales, viviendas de lujo, muy centrada en el medio ambiente, la seguridad y la privacidad de la zona.¿Las paredes no se abre, todo se acabó?No crees, apartamentos de lujo más caro a la zona continental, el muro tomson Shanghai Lujiazui abierta a probar un producto.Por supuesto, hay un montón de apartamentos de lujo en Nueva York, y un par de años casi han construido "una torre de apartamentos de lujo".Pero para ser honesto, más ricos en Nueva York, no vive en el apartamento, pero vive en Long Island, en las afueras de la Villa, han oído hablar de ella.Mientras que en nuestro país, en 2003, sobre la introducción de la política, no de transferencia de "Villa"; en 2010, y la introducción de políticas, prohíbe la transferencia de "volumen de menos de 1 casa".¿Bien, quién me puede decir: después de los ricos en China, pero también tranquilidad, confort para vivir?¡"Mientras los ricos países no, no, no es el futuro, incluso de Deng Xiaoping dijo: a parte de ser rico!¿6, casa a vender, cómo ajustar?La construcción no residencial cerrado, entonces el futuro ajuste de transferencia de Homestead, seguramente.Por ejemplo, el tamaño de las parcelas de tierra, sería sustancialmente menor, antes de que cientos de miles de metros cuadrados, millones de metros cuadrados, el mercado, incluso millones de metros cuadrados, que ya no puede ver.La unidad mínima de venta será el edificio de la casa, principalmente, la Línea Roja de la planificación puede ser reducido a alrededor de un edificio.Por lo tanto, el Departamento de tierras del gobierno local, después de que el gran aumento de la mano de obra.Y los desarrolladores, también será un dolor de cabeza.En particular los desarrolladores acostumbrados a hacer mercado, tales como el Country Garden.Y, por supuesto, desarrolladores, como el disco de lujo.Oh, creo que hay empresarios de Hong Kong, Li Ka – Shing, comenzaron a retirarse.¡7, Ley impuesto sobre inmuebles, puede añadir problemas!La legislación sobre el impuesto sobre bienes inmuebles están avanzando, por supuesto, porque el Gobierno central para el inventario, esto fue un respiro.¿Entonces, cuál es la relación entre la apertura y el impuesto sobre la propiedad residencial?¡La relación puede ser grande!Como ciudad importante para el funcionamiento "células", la zona es un organismo autónomo del Gobierno, para la solución de muchos problemas.El futuro se abre la función residencial, el organismo autónomo de gestión social de la zona, el gobierno local debe "llenar", tales como el orden, la limpieza, etc.El declive de la comunidad (barrio residencial, ascenso).¿La propiedad de los residentes de la zona residencial por gastos de funcionamiento y gastos de funcionamiento de la comunidad, por qué?¿Por qué los países desarrollados capaces de formar una mejor comunidad, abre?¿Por qué la división entre ricos y pobres es capaz de formar razonable?Hay muchos motivos, uno de ellos, y el impuesto sobre bienes inmuebles (impuesto sobre bienes inmuebles).También es habitante de nuestra comunidad, los impuestos pagados al Gobierno la propiedad más alto, por lo que el gobierno local (el gobierno local), hay más dinero, de distrito y de alto nivel para la comunidad de Seguridad, limpieza y otros.Por el contrario, la baja calidad de los habitantes de la comunidad, que se paga menos impuesto sobre bienes inmuebles, los servicios públicos gozan de menos.¿Después de la desaparición de los gastos de comunidad, distrito de propiedad de ciudadanos chinos a pagar menos o no pagar, pero la comunidad de pago (de impuestos sobre la propiedad, la propiedad), quién paga?¿Cómo pago?¿No como el actual piloto de impuesto: impuesto sobre inmuebles propiedad de Shanghai y Chongqing, disposiciones para la seguridad de la vivienda que reciben?Laya y pik (Shanghai) de los propietarios, no es sudor frío, ja ja.¿8, automóviles de molestar a la gente, qué hacer?Después de abrir la zona, casi cada edificio, va a la calle al menos una calle adyacente, y un número creciente de.Pero los conductores de los cientos de millones de chinos, muchos todavía no se ha acostumbrado a cumplir con las normas de tráfico, o la necesidad de mejorar el nivel de la ética social.Como un fenómeno de bocinas, va a molestar.Además, muchos conductores no estándar, que no quiere que Europa y los Estados Unidos con el cruce de peatones primero (no es la misma.Después de abrir la celda), los residentes de la zona a pie, en el cruce de los ancianos, los niños, la seguridad de las personas, no deja de preocuparte.¿9, mezcla de ricos y pobres, cómo coordinar?Recuerdo que hace unos diez años, la sociedad ha sido un tiempo de calor "en la división entre ricos y pobres".Entonces se dijo: "no tengo ninguna responsabilidad para los pobres para construir una casa, los desarrolladores inmobiliarios de vivienda sólo para los ricos", como es el tema de fuente.Dice que los desarrolladores inmobiliarios han intentado de ricos y pobres "mash" Mode ", pero también hay casos de éxito".Mira a países de Europa, la formación de la zona la zona de ricos y pobres, como la zona de Manhattan ricos famosos, también existe una zona pobre de Harlem, es inevitable el desarrollo de la historia de la Ciudad, es también el resultado de la elección del mercado.Mientras que la ciudad actual de China y la situación de los asentamientos, la situación es mucho más compleja.En toda la zona de nuevo desarrollo, como, por ejemplo, el metro, o en un plato grande, fácilmente la formación de muchas zonas de calidad similar, para formar una comunidad de residentes cerca de gran nivel.Por ejemplo, la comunidad extranjera de Shanghai de la antigua comunidad, Comunidad, ciudad nueva jiangwan pik, etc., son parciales de alta calidad a la comunidad.Pero dentro de la ciudad principal de Shanghai, también existen: de un lado los trabajadores de clase baja de pueblo, marido de vivienda residencial, el otro lado es de alto grado de desarrollo (altos precios de la tierra en unos casi inevitablemente en pisos de lujo), y los trabajadores del pueblo, el marido de la zona de vivienda, la norma no cumple con la demolición de la antigua ciudad de temporal y para el viejo (Shanghai en las de segundo grado).Otras grandes ciudades, también existe este fenómeno.Entonces, si estas bajo, Medio, alto grado de la zona baja, en consecuencia, los grupos de altos ingresos, en consecuencia, una vez que todo se abre una pequeña pared, el resultado será un problema muy difícil mezcla de ricos y pobres, si la falta de medios, la gestión eficaz del mecanismo de coordinación de Los grupos de altos ingresos, que provocará una de estas en el área, lentamente evacuar, están más dispuestos a unificar al UNICS y pik este ambiente, la comunidad de grandes ingresos a la homogeneidad de los residentes.¿10, talla adecuada?, cómo aprovechar el ritmo?Sólo un último escollo, la aplicación de la nueva forma de hablar y de ritmo.Política: "en principio no la construcción residencial cerrado, compuesto de unidades de viviendas y se han construido progresivamente a abrir".Obviamente, en el distrito residencial de nuevas y existentes, las políticas y la orientación, la diferencia de trato, que es razonable.Pero para el nuevo distrito, "en principio no la construcción residencial cerrado", el gusto de algunos de talla única.Es decir, para todo el país después de la zona, si es nuevo, no hay razones especiales, han inaugurado en la zona.¿"El que abre la zona, el gobierno local (vender), los desarrolladores (de desarrollo), el Instituto de planificación (diseño) y compradores (propietario), todas las Partes, sería una cosa nueva, de repente todo lo que haces, ideas, tecnología, ideas, que de repente todo lo cambio en su lugar?Esta dificultad, sería demasiado grande.El enfoque racional debe ser de pequeña escala piloto: primero, la acumulación de experiencia lentamente después de la aplicación.Para la célula y el complejo, se ha construido la primera apertura gradual, relativamente razonable.Pero también la Guía para la clasificación, Orden No."Propuesta: rotura de pared que" primero justicia "después de" privado ".El complejo de órganos, unidades de servicios públicos, etc., debe tomar la iniciativa para romper la pared, acumulado cierta experiencia después de residentes de la zona (se refiere a la propiedad privada de personas) piloto, lentamente.Por último, reiterar y opiniones, en general: la toma de decisiones en la dirección correcta, el camino es sabio.¡De estos diez obstáculos, debe ser un trabajo, si no la capacidad de Wu Erlang, y el grado de esta decisión, que ofrecen grandes descuentos, es difícil llegar a la final el camino exitoso!Todo comienzo es difícil, el país tiene los desarrolladores y el Gobierno está intentando comer cangrejo.Torneo de Pekín a la zona costera, por ejemplo (ver gráfico), el parque de esmeralda en Shanghai Pudong Shanghai Wanke como atacantes.Chengdu el pasado mes de septiembre presentó "el concepto de" zona de construcción de la calle Mayor de Chengdu.El 1 de enero de este año, en la provincia de Sichuan, la promoción de vivienda nueva presentado: barrio cerrado y, en principio, ya no de la construcción residencial.En la final, y para recordar una cosa.Cuando era pequeño Yang o Yang (escuela primaria), mediados de los 80, nuestro pueblo quiere "una carretera", que también es alcalde de pesca algunos logros, en el condado (también puede ser el municipio, no recuerdo): el pueblo toma la iniciativa de reforma en la casa en el caos, debido al positivo Un par de cuadras al este del Norte al oeste, a unas cuadras de su vivienda, planificación de carreteras y vallas, el patio o la casa que bloquea el camino de planificación, todo se va a derrumbar.En el camino de los otros, por supuesto que no se complace a la demolición, entonces no hay nada charges.Por desgracia, mi patio es también objeto de demolición.Aún recuerdo, un día, el equipo de demolición de un grupo muscular (fuera de la aldea a aldea junto con un huevo de tierra Lai) que finalmente vino a nuestra casa, pared con pared con el tipo de ruedas, mi hermano y padre de huevos de barrera, con no.La última sección del muro derribado, frente a una pared de varias cepas de bonito Rose y el resultado siempre muy pocas uvas de marco, se acabó.Más tarde, fue la puerta de la Corte, sino también, por supuesto, inútil, que su demolición.Luego, no recuerdo, y después de varios años, en la nueva tierra, la construcción de nuevas casas.La infancia, de un largo período de tiempo, que es muy molesto.Pero después de muchos años, nuestro pueblo ha sido la civilización del pueblo, la casa de diseño limpio, el camino recto y ancho, de hecho para beneficio de los pobladores.El desarrollo y la aparición de nuevas cosas, siempre se basa en la base por encima de las cosas viejas.Muchas veces, el tiempo puede cambiar la mentalidad de la gente.Espero que los países de la ampliación, cuadras, con el menor costo social para el bienestar de la gente mayor.20 – 30 años después de ver resultados.(el autor presenta: Presidente y Vicepresidente de la Academia de bienes raíces en Shanghai Central de radio de los comentaristas financieros) para el autor la autorización exclusiva de Sina utilizar, no se reproducen.El discurso no representa el punto de vista.

开放封闭小区是一个英明决策   文 新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 杨红旭   开放式小区,对于地方政府(卖地方)、开发商(开发方)、规划院(设计方)、购房者(业主方)等各方来说,都是个全新的事物,一下子全都要这么干,理念、技术、观念,哪能一下子全都转变到位?合理的做法应是:先小范围试点,积累经验后慢慢铺开。 开放封闭小区是一个英明决策   假如有一天,小区没了围墙,没了门卫,没了路边车位,没了物业公司,没了业委会,没了会所,没了小花园,没了小滑梯,你会有何感受?   住在里面的人不舒服,住在外面的人很舒服!人与人的感受不同,因为人在这个社会上,总在扮演不同的角色,其中业主和非业主,就是两种角色。   《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件,勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。   《意见》很长,包括这段规定:我国城市规划追求规模,不能有效节约面积,因此提出我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。   这个新闻出来之后,立即在全社会炸了锅,新小区不建围墙,老小区将逐步破墙,这将对现有的小区生活,造成巨大的影响。想象一下,十年、二十年之后,小区全都开放的情景,是不是感到有些不可思议?   从昨晚到今天,很多人发表了评论,也有很多文章分析此事,老杨也聊聊自己的看法吧。总体看来:决策英明,方向正确,道路坎坷。新建小区不封闭,稍容易些。但已有住宅小区和单位大院要打开,比较难!   要想走通这条路,必须把下面十只“拦路虎”,一个一个的干掉。   1、法律障碍,如何突破?   中国正在致力成为法制国家。未来新出让的宅地,政府在出让的时候,完全可以设定前置条件,开发建设成为开放式小区,则购房者的权益当中,也就不含相关公共面积了。   但是,已建成的商品住宅小区,属于全体业主的私有财产,包括公摊面积的道路、会所等,受2007年出台的《物权法》保护。没有义务对外开放。而现在要破除这些小区的围墙,那么,应首先谋求,从法律上站得住脚!   2、业主权益,如何补偿?   正如上述,已建成的商品住宅小区,属于业主私有财产。但退一步讲,按法律规定,在特定情况下,政府也有权力干预私有财产,比如为了修地铁,有权拆迁相关房屋。   《物权法》第四十二条:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。   这也就意味着:如果政府一口咬定,破除已建小区的围墙,属于“公共利益的需要”,那么也就不算违法行为了。果真这么干,则接着又会产生另外一个问题,物权法还规定:征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益。   那么,该如何对业主进行补偿?标准如何设定?众所周知,拆迁私人房屋,补偿标准远高于市场价,所以在中国有类土财主叫“动拆迁户”,还有类潜在的大土财主叫“钉子户”。但是,那是个人为了私人权益拼搏的结果。为了一个小区的集体权益,业主们还会为了更高的拆迁费,而集体拼搏吗?也不好说噢。   3、居民安保问题,如何解决?   安保问题,是业主们最关心的问题。现有小区,有保安,有围墙,而且中高档小区的围墙上面,还设有铁丝网、电网(平时不知是否真有电,呵呵)。自然大大降低了居民被盗的可能性。   以后没了围墙,小偷可能大大的方便了。其实,就中国当前的国情,即便是有围墙、有保安的小区,底层和顶层的居民,也会装防盗网。那些小区档次低或没有保安的小区,则可能从一楼至顶楼,家家都装防盗窗,家家都像鸟笼。   4、停车乱来,如何防范?   当前,我国的汽车数量,呈爆炸式增长。不必看一二线城市,也不必说三四线城市,连县城、镇、乡下,都已经满大街是小车。   那么,怎么停车?其实多数小区,晚上道路上停满了车,仅能容一辆车单行、遇到对面来车,就发愁如何避车!很多大城市的市中心,车子不仅占满小区内部,连小区外面的道路也停满了,北京尤其是如此。   因此,我担心的一点是,一旦小区围墙打开,在市区,尤其是市中心地区,势必造成停车的混乱场景,不分小区,没有保安指挥。算了,想想都头大。   而那些高档小区就更惨了,原本都有地下车库,地面停车较少,而一旦打开围墙,地面道路晚上必定停满车。   5、苦逼的富人,只能移民了吗?   打开小区围墙,最受伤的一群人:富人;次受伤的一群人:中产。而对于中低收入群体,中低档次小区,没有明显负面影响,反而有正面影响。   豪宅小区、高档小区,非常注重小区环境、安全性、私密性。围墙一打开,不就全完蛋了吗?不信,你把大陆最贵的公寓豪宅小区,上海陆家嘴的汤臣一品的围墙打开试试。   当然,纽约也有很多高档公寓,而且近几年一直在建“细高个”的公寓豪宅。但说老实话,更多的纽约富人,不是住在公寓中,而是住在郊区别墅,长岛都听说过吧。   而我国,早在2003年,就出台政策,严禁出让“别墅用地”;2010年又出台政策,严禁出让“容积率低于1的宅地”。好吧,谁能告诉我:以后中国的富人,还能安心、舒心的住在哪里?老杨并非嫌贫爱富,没有富人的国家,是没有前途的,连邓爷爷都说:让一部分先富起来!   6、宅地出让方式,如何调整?   不再建设封闭住宅小区,那么未来的宅地出让,必定会调整方式。比如,土地出让的地块规模,将会大幅的变小,以往几十万平米、上百万平米,甚至上千万平米的大盘,将再也看不到了。   宅地出让的最小单位,将以幢为主,规划红线可能缩减至一幢楼的周边。由此可见,地方政府的土地部门,以后要大量增加人手了。而开发商们,也会相当头痛。尤其是习惯了做大盘的开发商,如碧桂园。当然,还有做高档盘的开发商,如星河湾。还有港商,噢,想起来,李嘉诚早就开始撤退了。   7、房产税立法,可能再添麻烦!   房地产税立法正在推进,当然,由于中央急于去库存,这事得缓一缓了。那么,小区开放与房产税有何关系?关系可大了!   作为城市运转的重要“细胞”,小区是个自治体,为政府解决了很多麻烦。未来将小区开放,则小区自治体的社会管理功能收缩,地方政府必须“补位”,比如治安、保洁等。   小区衰落,社区(街区)崛起。小区靠小区居民的物业费运转,那社区靠什么费运转?发达国家为什么能够形成美好的开放式社区?为什么能够形成合理的贫富分区?   原因有很多,其中之一,与物业税(房产税)有关。也就是高档社区的居民,向政府交纳比较高的物业税,从而使地方政府(基层政府),有较多的钱,为这个社区提供高水平的学区、安保、保洁等。与之相反,低档社区居民,所缴物业税较少,享受的公共服务也少。   小区消失之后,中国居民的小区物业费少交或不交了,但社区费(物业税、房产税)谁来缴?怎么缴?难道会像当前正在进行房产税试点的上海与重庆:规定所收的房产税用于住房保障?联洋与碧云(上海)的业主们,是不是正浑身冒冷汗呢,呵呵。   8、汽车扰民,怎么办?   小区打开之后,几乎每幢楼,都会邻近至少一条马路,而且小马路数量暴增。但中国的亿万司机们,很多仍未养成遵守交通规则的习惯,或者说社会公德水平有待提高。   比如乱摁喇叭现象,必定会扰民。另外,很多司机开车不规范,不愿让行人先过路口(跟欧美大不相同!),小区打开之后,居民区中步行、过路口的老人、小孩子的人身安全,不能不让人担心。   9、贫富杂处,如何协调?   记得大概十年前,曾有一阵子社会上热议“该不该贫富分区”。任志强当时提出:“我没有责任替穷人盖房子,房地产开发商只替富人建房”,好像是话题的源头。冯仑表示,曾经有房地产商尝试过富人和穷人“混搭”的模式,“但还没有成功的案例”。   看欧美国家,富人区和穷人区的形成,比如曼哈顿有著名的富人区,也有哈林区那样的穷人区,既是城市发展的历史必然,又是市场化选择的结果。   而当前的中国城市与住区现状,情况比欧美要复杂得多。整片新开发的城区,比如新城新区,或市区某个大板块,容易形成档次相近的很多小区,从而形成一个居民层次接近的大社区。比如上海的古北社区、联洋社区、碧云社区、新江湾城等,都是偏高档的社区。   但在上海主城区以内,还存在着:一边是中低档次的工人新村、老公房小区,另一边却是近几年开发的高档小区(高地价必然导致高档楼盘),而这些工人新村、老公房小区,暂时不符合旧城改造和拆迁的标准(上海为二级以下旧里)。其他大城市,也多存在这一现象。   那么,如果这些低、中、高档小区杂处、低、中、高收入群体杂处的片区,一旦全都将小区围墙打开,其结果就会形成非常棘手的贫富混居问题,如果政府缺乏有效的管理手段、协调机制,则必然导致这些片区中的高收入群体,慢慢撤离出去,他们更愿意搬至联洋和碧云这种环境统一、居民收入同质的大社区。   10、一刀切合适吗,如何把握推进节奏?   最后一只拦路虎,谈谈新政实施的方式与节奏。政策规定:“原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。   显而易见,针对新建小区和已有小区,政策采取和分类指导,区别对待,这是合理的。但对于新建小区,“原则上不再建设封闭住宅小区”,则有些一刀切的味道。也即对于全国各地小区,以后只要是新建的,没有特殊原因,都得建成开放小区。   老杨觉得,开放式小区,对于地方政府(卖地方)、开发商(开发方)、规划院(设计方)、购房者(业主方)等各方来说,都是个全新的事物,一下子全都要这么干,理念、技术、观念,哪能一下子全都转变到位?这难度,也未免太大了吧。合理的做法应是:先小范围试点,积累经验后慢慢铺开。   对于已建成的小区和大院,逐步打开,就相对前者合理一些。但也要分类指导、先后有别。老杨建议:破墙理应“先公”“后私”。机关、事业等公共单位大院,要率先破墙,等积累一定经验之后,再进行居民小区(涉及民众私有财产)的试点,慢慢展开。   最后,重申一下老杨观点,总体看来:决策英明,方向正确,道路坎坷。上述十只拦路虎,必须一个一个的干掉,如果没有武二郎的能耐,这个决策的英明程度,就得大打折扣,难以走到道路的成功终点!   万事开头难,国内已有开发商和政府在尝试吃螃蟹了。比如北京沿海赛洛城小区(见下图),再如上海万科在上海浦东的万科翡翠公园。去年9月成都提出“大成都建小街区”的概念。今年1月,四川省提出:新建住宅推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。   写到最后,老杨想起一件小事。当老杨还是小小杨的时候(小学),80年代中期,我们村里要“冲路”,也就是村长想多捞些政绩,在全县(也可能是全乡,记不清了)率先改革:把原生态的村庄中占位混乱的房子,按正南正北几条街、正东正西几条街,进行道路规划和宅基地,凡是围墙、院子或房屋阻挡了规划路的,全都要拆掉。   挡着路的人家,当然不乐意被拆迁了,那时好像也没什么拆迁费。很不幸,我家院子也是拆迁对象。至今还记得,有一天,一群肌肉发达的拆迁队(本村伙同外村的一帮地皮赖蛋)终于来到我们家,在墙外抡起家伙扒墙,我大哥和老爹怒火冲天的阻挡,卵用无。   最后一段墙被拆了,临墙的几株好看的月季和结果总是很少的萄葡架,完蛋了。后来,被截断后的门楼,当然也没用了,我们自己拆了。再后来,记不清了,几年后又换了新宅基地,建了新房。   童年,好长一段时间,曾为这事很生气。但事后很多年,我们村一直是县里的文明村,房屋布局整齐,道路直且宽,确实造福了村民。   新事物的出现和发展,总是建立在摧残旧事物的基础之上。很多时候,时间会改变人们的观念。   但愿,此次国家推广街区制,能以尽量小的社会代价,换来尽量大的民众福祉。20-30年后,再来看效果吧。   (本文作者介绍:上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)   本文为作者独家授权新浪财经使用,请勿转载。所发表言论不代表本站观点。相关的主题文章: